Lebensalter eines Hauses

Nichts hält ewig, auch nicht die Teile eines Hauses oder einer Wohnung. Doch wann sollten Sie beispielsweise die Heizung austauschen? Wir erklären, ob es dringenden Sanierungsbedarf gibt.

Ein in Deutschland geborener Mensch hat eine durchschnittliche Lebenserwartung von knapp 80 Jahren. Eine Galapagos-Schildkröte kann über 170 Jahre alt werden. Aber wie lange lebt ein Haus?

Vor allem Käufer und Eigentümer von Bestandsimmobilien beschäftigen sich damit, wie lange Dachziegel, Böden oder Heizkörper halten, bevor Sie erneuert werden müssen. Aber natürlich planen Sie auch beim Hausbau mit den durchschnittlichen Lebensaltern der Bestandteile Ihrer Immobilie sowie den zugehörigen Installationen.

Planen Sie die Instandsetzung mit

Grundsätzlich gilt, dass Sie Renovierungen und Modernisierungen rund um Ihr Haus einplanen sollten. Das hat nicht nur ästhetische Gründe. Klar, eine neue Fassade macht ebenso etwas her wie ein neu gestalteter Eingangsbereich. Aber eine Instandsetzung wirkt sich vor allem auf den Wert und die Bewohnbarkeit aus – und damit auf Ihren Komfort und Ihren Geldbeutel.

Es lohnt sich also nicht nur bei einem Altbau, die Lebensalter eines Hauses und die Sanierungskosten mitzuplanen, gerade wenn für Sie die Immobilie auch eine Altersvorsorge ist. Beim Renteneintritt kommt es oft vor, dass die Immobilie rund 40 Jahre alt ist. Wurde es versäumt, verschlissene Bauteile und Installationen zu erneuern, können gerade zu dieser Zeit große Renovierungskosten auf den Eigentümer zukommen – zu einem ungünstigen Zeitpunkt, weil die Einnahmen geringer werden.

Es wird nachhaltiger und vorausschauender gebaut

Im Vergleich zu früheren Jahrzehnten wird heute nachhaltiger und vorausschauender gebaut. Zum einen sind die Materialien qualitativ besser geworden. Zum anderen ist bei Hausbauern in den vergangenen Jahren ein stärkeres Bewusstsein für Nachhaltigkeit entstanden. Trotz der durchschnittlich längeren Lebensdauer gibt es aber immer noch große Unterschiede bei der Qualität von verarbeiteten Materialien, die sich auf die Haltbarkeit auswirken.

Nachfolgend sind die Lebenserwartungen der Bauteile eines Gebäudes aufgelistet. Die Angaben können nur ungefähr sein, da sich zum Beispiel ein intensiver Gebrauch oder geografische Faktoren auf die Haltbarkeit auswirken.* Die Durchschnittswerte vermitteln aber gute Anhaltspunkte, wann Sie den Zustand des betreffenden Teils überprüfen sollten.

Nicht nur die inneren Werte zählen: die Außenseiten des Hauses

Rohbau

Das „Skelett eines Hauses“ hält durchschnittlich am längsten. Die genaue Lebensdauer hängt vom verwendeten Material beim Rohbau ab. Sie können davon ausgehen, dass ein Rohbau mit Holz als Grundsubstanz mindestens 50 bis 100 Jahre hält. Oftmals besteht das Grundgerüst eines Hauses aus Beton. In diesem Fall können Sie mit einer Lebensdauer von 100 bis 150 Jahren ausgehen. Ein nicht-massives Fertighaus hält nur halb so lange.

Fassade

Die Fassade besteht aus mineralischem Putz (z. B. Kalkputz) oder Kunststoffputz und schützt den Rohbau eines Hauses. Weil sie aber Wind und Wetter ausgesetzt ist, tauchen oft nach ein paar Jahren kleine Risse im Außenputz auf, die mit der Zeit größer werden können. Bei feuchtem Klima setzt mineralischer Putz gerne Moos und Algen an. Sie können davon ausgehen, dass die Fassade, egal ob Kunststoff- oder mineralischer Putz, etwa 20 Jahre hält. Verfärbungen aufgrund der Witterung können allerdings schon vorher auftreten.

Tipp: Die nachträgliche Dämmung der Außenwände inklusive Sonnenschutz kann sich bei vielen älteren Immobilien lohnen, um den Wärmeverlust zu verringern und so Heizkosten sparen. Mehr Informationen dazu gibt es bei der KfW.

Fenster und Türen

Bei Fenster und Türen hat sich die Qualität in den letzten Jahrzehnten stark verbessert. Moderne Materialien setzen neue Maßstäbe, sowohl bei der Lärm- als auch bei Wärmedämmung.

Dazu sind sie auch haltbarer: Metall- oder Kunststofffenster können bis zu 40 Jahre ohne Sanierung durchhalten, während es bei Holzrahmen ungefähr 25 bis 30 Jahre sind. Wichtig ist aber, dass die Fenster regelmäßig gewartet werden. Spätestens nach zehn Jahren lohnt es sich, den Wärmeverlust durch undichte Fenster und Türen zu überprüfen.

Die Außentüren können aus sehr unterschiedlichen Materialien bestehen. Das macht eine genaue Bestimmung des Lebensalters schwierig. Zumeist ist aber nach rund 30 Jahren eine Sanierung fällig.

Rollladen

Rollläden gibt es in den unterschiedlichsten Ausführungen. Sie sind heutzutage oftmals elektrisch steuerbar. Nach fünf bis sechs Jahren sollten sie gewartet und spätestens nach 25 bis 30 Jahren saniert werden.

Dach und Dachrinne

Das Dach eines Hauses bekommt von oben so einiges ab. Wind und Wetter machen sich vor allem dort bemerkbar. Deshalb sollten Sie jährlich prüfen, ob noch alles dicht ist. Das gilt bei einem Satteldach ebenso wie einem Flachdach und allen anderen Konstruktionen. Nach spätestens 50 Jahren sollte das Dach saniert und das Material – zum Beispiel die Dachziegel – ausgetauscht werden.

Auch eine Dachrinne hält nicht ewig. Kleinere Lecks können relativ einfach selbst abgedichtet werden. Nach etwa 20 bis 25 Jahren sollte die gesamte Rinne überholt werden.

Das Innenleben des Hauses

Innenputz und Tapeten

Bei einer in die Jahre gekommenen Tapete hilft ein neuer Anstrich, um Alterserscheinungen zu übertünchen und den Glanz wiederherzustellen. Nach 10 bis 15 Jahren sollten Sie darüber nachdenken, neu zu tapezieren – auch, um darunterliegenden Schäden wie zum Beispiel Schimmel vorzubeugen.

Die verputzten Wände eines Raumes halten dagegen bis zu 40 Jahre – vorausgesetzt, sie bleiben von Wasser- und anderen Schäden verschont. Es lohnt, auch die Ecken in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Kleinere Makel und Schäden lassen sich ohne größeren Aufwand durch eigene Maßnahmen beheben, wenn sie rechtzeitig entdeckt werden.

Böden

Böden im Haus unterscheiden sich stark im Material, aber auch in der Nutzung. Parkett-Boden sollten Sie regelmäßig überprüfen und bei Bedarf abschleifen und neu versiegeln. Bei guter Wartung hält Parkett bis zu 50 Jahre. Kunststoff-Böden sind dagegen nach 15 bis 20 Jahren so stark abgenutzt, dass sie erneuert werden müssen, Laminat ebenso. Teppich-Böden sollten alle zehn Jahre ausgetauscht werden.

Innentüren

Bei den Innentüren lassen sich kleine Defekte oft ohne große Arbeit beheben oder übermalen. Nach etwa 40 Jahren sollten sie ausgetauscht werden.

Installationen und Geräte

Elektroinstallation

Die Elektroinstallation im Haus umfasst alle Stromleitungen mit den dazugehörigen Ein- und Ausgängen. In der Küche liegt meist auch ein Starkstromanschluss für den Herd. Diese Leitungen sollten nach 20 Jahren gewartet werden. Nach etwa 40 Jahren ist zumeist ein Austausch von Leitungen erforderlich.

Heizung, Boiler und Heizkörper

Die Heizung eines Hauses ist ein komplexes System und umfasst nicht nur den Boiler und den Brenner, sondern auch Pumpen und Ventile. Nach rund 20 Jahren sollten Sie überprüfen, ob das Heizsystem komplett überholt werden muss. Zuvor sollten Sie jährlich Ihre Heizung warten.

Wenn Sie nach längerer Zeit Ihre Heizkörper das erste Mal einschalten, können Gluckergeräusche auftreten. Dann ist es Zeit zum Entlüften der Heizung – typischerweise jeden Herbst. Darüber hinaus sollten die Heizkörper aber alle zehn Jahre gewartet werden. Nach 30 Jahren sollten die Heizkörper ausgetauscht werden.

Küche

Die Küche ist bei den meisten Immobilien täglich in Benutzung. Deshalb ist dort der Verschleiß relativ hoch. Aber Sie haben auch einen guten Überblick, ob alles noch so funktioniert wie es soll. Sofern die Einrichtung vor größeren Schäden bewahrt bleibt, schlägt sich spätestens nach 30 Jahren die Abnutzung durch und es ist Zeit für eine neue Küche.

Bei Herd und Kühlschrank kann es sich auch aus Energieeffizienzgründen lohnen, die Geräte nach 10 bis 15 Jahren auszutauschen.

Sanitäranlage

Die Toiletteninstallation und das Bad eines Hauses bedürfen regelmäßiger Wartung in einem etwa drei- oder vierjährigen Intervall. Auch das Bad eines Hauses ist oft in Benutzung. Je nach Zustand können die Sanitäranlagen inklusive Armaturen bis zu 40 Jahre halten.

Bei Sanierung von Förderung profitieren

Wenn Sie Teile Ihres Heims sanieren wollen, können Sie unter Umständen von staatlicher Förderung in Form von Zuschüssen und günstigen Krediten profitieren. Weitere Informationen zu den Fördermöglichkeiten und -bedingungen dazu finden Sie bei der LBS, der KfW und bei den Energie-Effizienz-Experten.

Haben Sie noch Fragen rund um Sanierungsmaßnahmen und Renovierungsarbeiten an Immobilien? Dann finden Sie Antworten auch bei der Deutschen Energie-Agentur.

So viel kostet Ihre Renovierung

Wie viel Geld Sie in eine Maßnahme oder mehrere investieren müssen, erfahren Sie mit Hilfe des Renovierungskosten-Rechners der LBS. Dieser zeigt Ihnen nicht nur, wie viel Ihre Renovierung kosten wird, sondern gibt auch Auskunft darüber, wie viel Energie Sie durch Ihre Renovierung sparen werden.

Unser Tipp zur Finanzierung

Mit dem Modernisierungsrechner können Sie sich vorab einen Überblick über Ihre monatlichen Raten verschaffen. Modernisierer benötigen häufig kleine bis mittlere Kreditsummen. Die Landesbausparkassen bieten Darlehen bis 30.000 Euro – sogenannte Blankodarlehen – auch ohne Eintragung einer Grundschuld an. So sparen Sie Notar- und Grundbuchgebühren sowie aufwändigen Papierkram.

* Zu den Empfehlungen für die Sanierungszeiträume haben beigetragen: KfW, Energie-Effizienz-Experten, Das Haus, Dena, verbraucherzentrale.de, daemmen-und-sanieren.de.