Energieausweis: Das müssen Sie wissen

Wände, Fenster, Türen, Dach und Heizung – für den Energieausweis kommt alles an einem Gebäude auf den Prüfstand. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, bekommen Sie dadurch wichtige Informationen über den Wert der Immobilie und die zu erwartenden Energiekosten.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, interessieren Sie sich für alle technischen Daten rund um die Immobilie. Dazu zählen aber nicht nur Quadratmeterzahlen, Bausubstanz und Baujahr. Auch die Energieeffizienz gehört zu den entscheidenden Eckdaten für Sie, bevor Sie zuschlagen und das Objekt kaufen.

Entscheidend für die Bewertung der Effizienz ist der sogenannte Energieausweis. Das ist eine Art Zeugnis über die energetischen Daten – je besser die Immobilie beim Stromverbrauch abschneidet, desto niedriger sind theoretisch die zu erwartenden Energiekosten für Sie.

In Immobilienanzeigen verpflichtend

Beim Verkauf einer Immobilie ist der aktuelle Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis zu beschaffen und spätestens bei der Besichtigung ungefragt vorzuzeigen. Gesetzliche Grundlage dafür ist die Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014. Sie regelt auch, dass bestimmte Angaben aus dem Energieausweis auf jeden Fall in der Immobilienanzeige enthalten sein müssen:

• Baujahr der Immobilie
• Effizienzklasse der Immobilie
• Energieträger für die Heizung im Gebäude
• Endenergiebedarf oder Energieverbrauchswert

Bedarfs oder verbrauchsorientiert – die verschiedenen Energieausweise

Es gibt zwei Varianten von Energieausweisen. Der verbrauchsorientierte Ausweis gibt an, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie jährlich verbraucht haben. Grundlage für die Berechnung sind die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre.

Die Zahlen sagen aber nicht, ob die Bewohner besonders sparsam waren oder ob sie es gerne sehr warm mochten. Das ist der Nachteil beim verbrauchsorientieren Energieausweis: Die persönlichen Eigenschaften beim Heizen können die des Gebäudes überschatten. Wenn beispielsweise die Immobilie in den vergangenen Jahren leer stand, sagt der Verbrauchsausweis gar nichts aus.

Der Bedarfsausweis ist umfassender und basiert nicht auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten. Stattdessen untersucht der Aussteller des Ausweises die wichtigsten Eckdaten in seiner Berechnung. Dazu zählen Baujahr, Angaben zum Gebäudetyp (wie Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus), Bauunterlagen und weitere technische Daten, vor allem über die Heizung im Objekt. Auf dieser Grundlage wird der Energiebedarf berechnet und im Energieausweis eingetragen.

Wann der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist

Zumeist können Eigentümer von Immobilien wählen, ob sie beim Verkauf einen verbrauchs- oder einen bedarfsorientierten Energieausweis beantragen. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen der aufwändigere Bedarfsausweis Pflicht ist:

• Das trifft zu für alte Bestandsgebäude, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und in denen es bis zu vier Wohnungen gibt.
• Von dieser Pflicht ausgenommen sind Gebäude, die nach 1977 energetisch saniert wurden. Dann reicht ein Verbrauchsausweis.
• Bei Gewerbeimmobilien greift diese Regelung nicht und es genügt auch bei älteren Gebäuden der Verbrauchsausweis. Kompliziert wird es bei Mischgebäuden. Wenn weder Gewerbe- noch Wohnnutzung dominiert, werden die Gebäudeteile getrennt behandelt.

Das Ampelsystem der Effizienzklassen

So kompliziert die Erhebung der Daten für den Energieausweis sein kann, so einfach ist es, ihn zu lesen: Im Prinzip funktioniert die Anzeige im Ausweis wie eine Ampel. Zeigt der Pfeil in den grünen Bereich, ist der zu erwartende Energieverbrauch eher gering. Steht die Anzeige auf Gelb, gibt es Verbesserungspotenzial. Im roten Bereich müssen Sie sich auf hohe Energiekosten oder eine grundlegende Sanierung einstellen.

Neben der farblichen Einteilung gibt es im Energieausweis auch eine Einteilung nach Energieeffizienzklassen. Sie kennen das vielleicht schon von technischen Geräten wie beispielsweise Kühlschränken. Bei Immobilien reicht das Spektrum von der besten Klasse A+ bis zur schlechtesten H. Außerdem können Sie dem Energieausweis den genauen Energieverbrauch in Kilowattstunden (kWp) entnehmen.

Was sonst noch im Energieausweis steht

Die wichtigsten Daten sind gleich oben auf der ersten Seite und gut zu erkennen: Die Ampel zeigt an, in welchem Bereich sich der Energieverbrauch bewegt. Dort finden sich noch weitere wichtige Daten zum Gebäude, der Fläche, Aussagen zur Nutzung erneuerbaren Energien und zum Lüftungskonzept. Wichtig ist auch der Primärenergiekennwert (PE-Kennwert). Daraus lassen sich die Auswirkungen der Energieversorgung für die Umwelt ablesen, weil auch die Art des Brennstoffs eine Rolle spielt. Deshalb schneiden hier Immobilien, die mit erneuerbaren Energien versorgt werden, besonders gut ab.

Nicht nur auf den Energieausweis verlassen

Durch die farbliche Kennzeichnung, die Effizienzklasse und die anderen Daten bekommen Sie wichtige Fingerzeige auf den Energieverbrauch der Immobilie. Dennoch sollten Sie sich nicht blind auf den Energieausweis verlassen, da zahlreiche weitere Faktoren Ihre zukünftigen Energiekosten beeinflussen können. Prüfen Sie deshalb, wie aussagekräftig der Energieausweis in Ihrem Fall ist. Wie oben schon beschrieben: Wenn eine Immobilie lange Zeit leer stand, sagt der Verbrauchsausweis nicht viel aus. Außerdem gilt der Energieausweis immer für ganze Gebäude. In der Dachgeschosswohnung könnten Sie aber womöglich einen ganz anderen Energieverbrauch als im Erdgeschoss haben. Vor allem bei Verbrauchsausweisen ist deshalb eine gewisse Vorsicht geboten. Informieren Sie sich beim Verkäufer über möglichst viele weitere Details, wenn Sie die Energiekosten genau abschätzen wollen.

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Das dürfen nur Fachleute mit spezieller Ausbildung. Das sind in der Praxis oft Architekten, Heizungsbauer, Schornsteinfeger und Ingenieure. Den bedarfsorientierten Energieausweis stellt normalerweise ein zertifizierter Energieberater aus. Es gibt auch im Internet zahllose Angebote für das Erstellen von Energieausweisen. Darunter befinden sich leider auch schwarze Schafe.

Schauen Sie sich deshalb den Energieausweis genau an und prüfen Sie, so gut es Ihnen möglich ist, wie plausibel die Angaben sind.

Wer braucht keinen Energieausweis?

Generell brauchen alle Verkäufer und Vermieter von Immobilien einen Energieausweis. Einzige Ausnahme sind denkmalgeschützte Häuser und Wohnungen.

Wie lange ist der Ausweis gültig?

Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Das gilt gleichermaßen für den Verbrauchsund den Bedarfsausweis. Ob die Gültigkeitsdauer abgelaufen ist, kann in den meisten Fällen der Kopfzeile des Energieausweises entnommen werden (siehe dort „Gültig bis…“).

Bestehen Sie auf den Energieausweis

Bei allen Schwächen, die vor allem der Verbrauchsausweis hat: Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, sollten auf jeden Fall auf Vorlage des Energieausweises bestehen. Falls sich der Verkäufer weigert, begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld geahndet.