Homestaging: Immobilien ins rechte Licht setzen

Ein Gespräch mit der Homestagerin Anna Rosenberg

Das Potenzial einer Immobilie erkennen und das Beste herausholen. Für Anna Rosenberg ist das ihr täglicher Job. Die professionelle Homestagerin geht mit viel Engagement und Liebe zum Detail ans Werk. Und verhilft Häusern und Wohnungen zu neuem Glanz. Im Interview verrät Sie mehr über ihren Traumberuf.

Bildergalerie: Homestaging |Vorher-Nachher Homestaging © www.artenstein.de

Die Küche des Verkäufers war in die Jahre gekommen, wirkte dunkel und unfreundlich. Nach dem Homestaging erkennt man sie kaum wieder …

Die Oberschränke wurden entfernt, die Arbeitsplatten ersetzt und die Fronten weiß gestrichen. So konnten sich Interessenten besser vorstellen, wie der Raum mit einer modernen Einrichtung aussehen könnte. Da die Küche bereits sehr alt war, wurde sie ausdrücklich nicht mitverkauft.

Bei diesem leeren Wintergarten braucht man Phantasie, um sich vorzustellen, wie er wohnlicher aussehen könnte.

Ansprechend möbliert wirkt er gleich viel freundlicher und größer. Es erübrigt sich die Frage, was man mit diesem Raum „anstellen“ könnte.

In diesem Kellerraum steckt Potenzial, das man nicht auf Anhieb sieht …

Der Raum könnte zum Beispiel als Arbeitszimmer genutzt werden. Eine Nebenfläche bekommt somit eine sinnvolle Funktion. Eine schöne Idee!

Das alte Gartenhäuschen war zugemüllt und sollte eigentlich abgerissen werden. Dann kam die Rettung. Anna Rosenberg verwandelte es …

in ein kleines Schmuckstück. Die Wände des Chalets wurden weiß lasiert, der Sperrmüll entsorgt. Statt der Spüle gibt es jetzt eine Emaillewanne, die in einer Arbeitsplatte versenkt ist. Hinter dem Vorhang entstand Stauraum. Alles im klassischen Landhausstil.

Frau Rosenberg, was genau tun Sie, wenn ein Kunde Sie mit Homestaging beauftragt?

Anna Rosenberg: Vor dem Auftrag steht die Begehung des Objektes. Ich kann nicht allein nach Grundrissen oder Fotos entscheiden. Es entscheidet der Gesamteindruck und nicht zuletzt auch das Budget des Eigentümers. Es ergibt keinen Sinn, ein nicht renoviertes Objekt zu stagen. Offensichtlich notwendige Reparaturen müssen durchgeführt werden. Gerne vermittle ich hier auch preiswerte und gute Handwerker.
Ist die Immobilie erst einmal in einem guten Zustand, beschäftige ich mich mit der Zielgruppe der Käufer und dem Grundriss. Auch schwierige Grundrisse mit ungünstig geschnittenen Zimmern kann der Profi derart möblieren, dass sie zu einem gemütlichen und ureigenen Ort werden.

Dort, wo das Vorstellungsvermögen des Käufers aufhört, biete ich ihm eine Idee zur Nutzung. Das Ergebnis ist immer ästhetisch und in gewisser Hinsicht neutral, damit sich der Käufer selbst mit seinem Inventar in der Immobilie wiederfinden kann. Die Immobilie wird nach Renovierung und Reparaturen, soweit diese nötig sind, grundgereinigt.

Und dann?

Anhand von Zielgruppe, Verkaufspreis, Budget und Grundriss bestimme ich die Art und Platzierung der Möbel. Ziel ist es, die möglichst größte Gruppe von Personen mit der „Inszenierung“ des Objekts anzusprechen.

Dann werden die Möbel, die ich in einem Lager vorhalte, geliefert und platziert. Es handelt sich hier nicht nur um Möbel, sondern es ist vergleichbar mit einem Katalogbild aus dem Möbelhaus: Lampen, Accessoires, Bilder, Teppiche, Bettdecken, Kissen, Pflanzen …

Schließlich werden Fotos gemacht, die die Immobilie im besten Licht zeigen und mit denen das Objekt im Internet beworben werden kann.

Lohnt sich Homestaging für den Kunden?

Erfahrungsgemäß verkauft sich eine gestagte Immobilie innerhalb von drei Monaten. Das spart laufende Kosten wie Heizung, Wasser, Hypotheken, Strom. Bei einem finanziellen Einsatz von circa ein bis drei Prozent des Verkaufswertes zuzüglich Handwerker- und Materialkosten, lassen sich problemlos bei einer durchschnittlichen Immobilie 20 Prozent auf den ursprünglichen Verkaufspreis aufschlagen, so lange er realistisch eingeschätzt worden ist.

Außerdem achten Interessenten neben der Lage vor allem auf die Größe einer Immobilie. Und ich mache Quadratmeter sichtbar: Eine gestagte Immobilie sieht immer größer aus als eine leere.

Hat der potenzielle Käufer auch etwas davon?

Auf jeden Fall! Er bekommt ein Beispiel, wie er die Immobilie bewohnen kann. Zudem kann er sich darauf verlassen, dass alle Mängel behoben sind beziehungsweise – soweit das nicht der Fall ist – kommuniziert werden.

Und auch der Makler hat nur Vorteile: Der Verkauf geht schnell, Besichtigungen laufen gut und es gibt keine unangenehmen Fragen, weil der Zustand im Allgemeinen vorbildlich ist.

Gibt es aussichtslose Fälle?

Leider ja. Das sind meist vermietete Objekte, bei denen der Mieter vielleicht auch noch keine Sorgfalt hat walten lassen. Es ist rechtlich unmöglich, solche Objekte zu stagen. Bei manchen Objekten mit schlechter Lage und schlechtem Zustand lohnt die Investition nicht, weil die Instandsetzung und das Homestaging teurer wären als der zu erzielende Gewinn. Deshalb muss eine Immobilie immer vor Ort begutachtet werden. Ich kann die Kosten in der Regel ziemlich genau benennen und eine schnelle Kosten-Nutzen-Analyse machen.

Macht Homestaging potenziellen Käufern nicht etwas vor?

Keineswegs. Dem Käufer fehlt oft der Blick für liebenswerte Besonderheiten, und sein Vorstellungsvermögen reicht meist nicht aus, um das Potenzial eines Objektes zu erkennen. Das ist bei manchen Objekten mitunter auch für den Profi nicht ganz einfach. Kreativität und das Denken über den Tellerrand hinaus machen sich hier bezahlt.

Oft gibt es ganz erstaunliche Lösungen, die vom Käufer auch gern angenommen und kopiert werden. Ich weiß, wie ein Objekt ausgeleuchtet werden muss, auch wenn es sich um die Nordseite handelt. Manchmal müssen auch nur die Bäume oder Sträucher beschnitten werden, um Licht hereinzulassen.

Was war Ihr bisher anspruchsvollstes Objekt?

Jede Immobilie ist anspruchsvoll, weil sie individuell behandelt werden möchte. Aber natürlich gibt es Aufträge, die spezieller sind als die anderen. Zum Beispiel hatten wir bei einem Objekt einmal eine ziemlich heruntergewirtschaftete Laube auf dem Grundstück. Der Besitzer wollte sie vor dem Verkauf abreißen lassen. Letzten Endes war die Laube das Sahnehäubchen und wurde als Chalet mitverkauft, was den Wert des Objekts noch einmal stark gesteigert hat.

Und Ihr kuriosestes Projekt?

Ein Hausboot, das mit einem festen Liegeplatz verkauft werden sollte. Auch für mich Neuland. Aber wir haben mit vereinten Kräften einen Verkaufspreis erzielen können, der doppelt so hoch war, wie ursprünglich gedacht.
Allerdings haben alle an einem Strang gezogen. Ich habe die Beratung gemacht, der Besitzer hat die Umbau- und Renovierungsarbeiten geleistet und der Makler hat ein tolles Konzept sowie ein Exposé mit Storytelling und jahreszeitlichen Impressionen beigesteuert. Alles in allem ein grandioser Erfolg.

Ist Homestaging auch bei bewohnten Immobilien möglich?

Ja, durchaus. Wobei es sich natürlich schwieriger gestaltet, weil eben noch jemand dort wohnt. Es gibt ein Ein-Tages-Staging, bei dem ich meinen Kunden, die möglichst viele Helfer einladen sollten, mit Rat und Tat zur Seite stehe. Alle persönlichen Dinge werden so gut es geht entfernt und für Besichtigungen zwischengelagert, das Objekt wird „neutralisiert“ und wir versuchen, so viel Quadratmeter zu zeigen, wie möglich.

Was kostet Homestaging?

Im Schnitt sind es ein bis drei Prozent vom Verkaufswert. Je teurer das Haus ist, desto niedriger ist die Prozentzahl. Inbegriffen sind hier die Möbel für drei Monate, An- und Abtransport, Grundreinigung, Garten- und Vorgartenpflege sowie die ganze Planungsarbeit. Hinzu kommen noch Handwerker- und Materialkosten.
Am Ende hat man allerdings bei einem Einsatz von vielleicht 10.000 Euro einen um 20.000 bis 30.000 Euro höheren Verkaufspreis erzielt. Ein Ein-Tages-Staging liegt bei 650 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Eine Beratung kostet 350 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.

Was meinen Sie, hat Homestaging eine Zukunft?

Homestaging ist in Deutschland noch eine relativ unbekannte Dienstleistung, aber eine mit Zukunft. Es hat sich längst herumgesprochen, dass man ein Auto reinigen und ausbeulen muss, wenn man es gut verkaufen will. Es werden Lackschäden repariert und man macht auch eine Motorwäsche. Auch eine Immobilie verdient eine liebevolle Behandlung. Dann dankt sie es dem Eigentümer mit einem hohen Verkaufswert.