Erbbaurecht: Auf fremdem Boden bauen

8 Fragen und Antworten zum Erbbaurecht

Die Grundstückskosten sind für Bauherren ein erheblicher Kostenfaktor – angesichts rasant steigender Grundstückspreise mehr denn je. Eine durchaus interessante Alternative bietet das Erbbaurecht. Was steckt dahinter?

1. Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich oft einfach auch Erbpacht genannt, bietet Ihnen eine Alternative zum Grundstückskauf. Wer auf Erbpachtland baut, kauft das Grundstück nicht, sondern pachtet es für eine vertraglich vereinbarte Zeit. Das Grundstück gehört Ihnen also nicht, sondern ist nur gepachtet. Dadurch können Sie auch mit kleinerem Geldbeutel an Grund und Boden für Ihr Eigenheim kommen. Mit dem Grundstücksbesitzer schließen Sie einen Vertrag ab, in dem die Laufzeit und der monatliche, quartalsweise oder jährliche Erbzins festgelegt werden. Für die Höhe des Erbbauzinses gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Der Zins wird individuell vereinbart, orientiert sich aber am Markt.

2. Wer verpachtet Grundstücke über das Erbbaurecht?

In der Regel sind das Gemeinden, Kirchen und Stiftungen, aber auch Privatpersonen. Ist der Verpächter die Kirche, erfolgt die Vergabe oft nach sozialen Kriterien. Beispielsweise werden Grundstücke für Großfamilien oder Familienmitglieder mit Behinderungen zu deutlich günstigeren Konditionen verpachtet.

3. Warum sollte ich ein Grundstück pachten?

Unbebaute Grundstücke werden gerade in Ballungsräumen immer seltener. Das treibt die Grundstückspreise in die Höhe. Idealerweise pachten Sie ein Grundstück, wenn Sie sich zwar den Bau Ihrer Immobilie leisten können, aber nicht auch noch das Baugrundstück. Dank Erbbaurecht können Sie sich trotzdem den Wunsch vom eigenen Heim erfüllen.

Tipp: Lassen Sie sich bei Vertragsabschluss ein Vorkaufsrecht einräumen. Möchte der Grundstückseigentümer später das Land doch verkaufen, haben Sie somit gute Chancen, Eigentümer des Grundstücks zu werden – wenn Sie das finanzieren können. Ein automatisches Vorkaufsrecht haben Sie als Pächter nämlich nicht.

Achtung: Will der Grundstückseigentümer mit Ihnen eine Ankaufpflicht vereinbaren, sollten Sie die Auswirkungen sorgfältig prüfen. Ankaufpflicht bedeutet, dass Sie das Grundstück kaufen müssen, wenn der Eigentümer es verkaufen möchte.

4. Was darf der Pächter mit dem Grundstück machen?

Obwohl Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, dürfen Sie während der gesamten Dauer des Pachtvertrags nahezu uneingeschränkt über das Grundstück verfügen. Allerdings kann der Erbbauvertrag Regelungen umfassen, die Ihnen als Pächter einige Freiheiten nehmen.

Beispielsweise kann festgelegt sein, wann und in welchen Abständen Sie Ihr Eigenheim renovieren sollten. Wenn Sie Ihr Haus umbauen möchten, kann der Grundstückseigentümer ebenfalls ein Mitspracherecht haben. Zusätzlich verpflichten Sie sich, die Immobilie gegen Schäden und Unvorhergesehenes zu versichern.

Wollen Sie Ihre Immobilie vermieten, verkaufen oder vererben, geht das in der Regel uneingeschränkt. Laut Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) kann aber für den Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers vereinbart werden. Dieser kann die Zustimmung aber nicht verweigern, wenn durch den Verkauf der mit dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und der Erwerber die Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten aus dem Erbbaurecht bietet. Lassen Sie sich dazu gegebenenfalls von einem Anwalt für Erbbaurecht beraten.

5. Wie lange läuft der Erbbauvertrag für das Grundstück?

Die Dauer der Pacht wird individuell im Erbbauvertrag festgeschrieben. Sie läuft aber in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Sonst wäre Erbbaurecht für den Pächter nicht attraktiv. Der Vertrag kann zum Beispiel für 99 Jahre vereinbart werden. Endet die Pachtzeit, geht auch das Haus auf den Grundstückseigentümer über. Sie beziehungsweise Ihre Erben erhalten dafür allerdings eine Entschädigung, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richtet. Über die Höhe der Entschädigung können bei Abschluss des Vertrags Vereinbarungen getroffen werden.

Falls Sie oder Ihre Nachkommen den Vertrag verlängern wollen, sollten Sie sich rechtzeitig darum kümmern. Die Verlängerung sollte vor Ablauf des Erbbauvertrags im Grundbuch stehen. Zeit ist in dem Fall Gold wert.

Einen rechtlichen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht. Wenn der Grundstückseigentümer Ihr Haus unbedingt haben möchte, sind Sie es am Ende der Vertragszeit los. Aus diesem Grund empfiehlt sich am ehesten ein Erbbauvertrag mit Gemeinden und Kirchen. Hier steht die Chance auf Verlängerung meist gut.

6. Wann lohnt sich ein Erbbauvertrag?

Wenn Sie ein Grundstück für Ihre Immobilie suchen, wägen Sie die Optionen sorgfältig ab: Der Kauf einer Immobilie mit Grundstück ist sinnvoll, wenn die Bauzinsen niedrig und die Grundstückspreise günstig sind. Ist das nicht der Fall, liefert das Erbbaurecht einen klaren Vorteil. Da die Kosten für das Grundstück als große Einmalzahlung entfallen, brauchen Sie weniger Eigenkapital für die eigenen vier Wände. Die niedrige Kreditsumme wiederum führt zu niedrigeren Zinsen und so zu einer geringeren monatlichen Belastung.
Ein Erbbauvertrag kann auch infrage kommen, wenn Sie in Ihrer Wunschlage partout kein Grundstück erwerben können, dort aber Erbpachtland angeboten wird.

7. Welche Kosten fallen beim Erbbauvertrag an?

Pachtgebühr

Die Pachtgebühr, auch Erbbauzins genannt, müssen Sie monatlich, quartalsweise oder jährlich begleichen – je nachdem, was Sie mit dem Eigentümer vereinbart haben. Der Erbbauzins kann nach einer Klausel im Erbbaurechtsvertrag angepasst werden. Er richtet sich oft nach der Entwicklung des allgemeinen Preisniveaus. Gesetzliche Vorgaben für die Höhe gibt es nicht.

Erschließungskosten

Diese Kosten müssen Sie an die Kommune zahlen, wenn Sie das Grundstück ans Wasser- oder Stromnetz sowie an weitere technische Netze anschließen lassen.

Grunderwerbsteuer

Obwohl Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Streng genommen erwerben Sie keinen Grund. Aber Sie erhalten durch Eintragung ins Grundbuch Nutzungsrechte an dem Grundstück, sodass die Pacht dem Eigentumsrecht ähnelt. Die Grunderwerbsteuer muss an das Finanzamt gezahlt werden. Die Summe berechnet sich allerdings anders als beim klassischen Grundstückskauf.

Grundsteuer

Sie bauen ein Haus auf dem gepachteten Grundstück? Dann müssen Sie auch Grundsteuer zahlen.

Nicht vergessen!

Mit einem Erbbauvertrag befinden Sie sich in einem Dauerschuldverhältnis. Sie müssen solange Zahlungen leisten, bis der Vertrag ausläuft.

8. Welche Risiken gibt es?

Obwohl Erbbaurecht eine günstige Alternative zum Grundstückskauf sein kann, sollten Sie vorsichtig sein: Die jährlich anfallenden Pachtzinsen können sich mit steigendem Verkehrswert des Grundstücks deutlich erhöhen. Werden die Zinsen erst nach vielen Jahren erneut angeglichen, können sie unter Umständen spürbar in die Höhe gehen. Schützen Sie sich vor bösen Überraschungen und behalten Sie die Zinsentwicklungen im Auge!
Fazit: Erbbaurecht hat durchaus Vorzüge, birgt aber auch Risiken in sich. Wägen Sie daher das Für und Wider sorgfältig ab, bevor Sie sich entscheiden.