Darauf sollten Sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie achten

Fünf Dinge, die Verkäufer im Blick haben müssen

Vermietete Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt. Wenn Lage und Zustand stimmen, garantieren sie dem Vermieter regelmäßige Einnahmen. Doch was, wenn die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus verkauft werden soll? Als Eigentümer müssen Sie dann ein paar Besonderheiten berücksichtigen.

1. Die Preisvorstellungen sollten realistisch sein

„Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie entscheiden oft der spitze Bleistift und der Taschenrechner des Kaufinteressenten darüber, ob eine Immobilie in die engere Wahl kommt oder nicht“, weiß Mathias Wahsenak, Geschäftsführer der LBS IMMOBILIEN GMBH Potsdam. Nicht der Wohnwert, sondern der Ertragswert hat für den Käufer oberste Priorität.

In der aktuellen Boomphase an den Immobilienmärkten rufen unbedarfte Verkäufer allerdings oft Preise auf, die kein vernünftiges Investment rechtfertigen. „Diese Immobilien entwickeln sich dann zu Ladenhütern, die nach langen Zeiträumen nur noch durch Kaufpreisreduzierungen verkauft werden können“, ergänzt Wahsenak. „Wenn der Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung marktgerecht ermittelt wurde, sehen die Erfolgsaussichten für Verkäufer derzeit sehr gut aus.“

Mathias Wahsenak, Geschäftsführer der LBS IMMOBILIEN GMBH Potsdam

Vor der Vermarktung der vermieteten Immobilie sollte daher eine genaue Analyse des Marktes und des Ertragspotenzials der Immobilie erfolgen.

2. Kauf bricht nicht Miete

Dem Mieter kündigen und dann eine leer stehende Immobilie zum Kauf anbieten? Das geht nicht. Sie können den Mieter nicht einfach vor die Tür setzen. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der neue Eigentümer muss das bestehende Mietverhältnis übernehmen. Zu den gleichen Konditionen wie bisher. Das dient dem Schutz des Mieters und gibt ihm Sicherheit.

Beim Verkauf der Immobilie tritt der Eigentümer alle Rechte und Pflichten als Vermieter an den Käufer ab. Allerdings kann der Käufer Eigenbedarf geltend machen, wenn er oder enge Familienangehörige ein nachweisliches Interesse haben, die Immobilie selbst zu beziehen.

3. Den Mieter rechtzeitig ins Boot holen

Wenn Sie wissen, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, informieren Sie den Mieter über Ihr Vorhaben. Vielleicht würde er die Wohnung oder das Haus selber gern kaufen. Machen Sie ihm dafür ein Angebot. Unter bestimmten Umständen hat Ihr Mieter sogar ein Vorkaufsrecht. Und zwar dann, wenn die vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt, das erst nach Abschluss des bestehenden Mietvertrags in Wohneigentum aufgeteilt wurde.

Besichtigungen der Immobilie durch Kaufinteressenten müssen Sie direkt mit dem Mieter abstimmen. Als Vermieter haben Sie – wie auch der Makler, den Sie vielleicht mit dem Verkauf beauftragen – ein Besichtigungsrecht. Ihr Mieter darf den Zutritt also nicht verweigern. Aber nehmen Sie Rücksicht und betreiben Sie keinen Besichtigungstourismus. Besuche müssen angekündigt werden. Mindestens 24 Stunden vorher. Zudem sollten sie zu angemessenen Tageszeiten erfolgen.

4. Bei Eigentumswohnungen: die Eigentümergemeinschaft informieren

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung versteht es sich von selbst, dass Sie die Hausverwaltung und die Eigentümergemeinschaft über Ihr Vorhaben in Kenntnis setzen. Möglicherweise hat ein anderer Miteigentümer Interesse, Ihre Wohnung zu kaufen. Dann haben Sie schon einen oder mehrere potenzielle Käufer.

5. Profis holen das Beste heraus

Einen realistischen Verkaufspreis ermitteln, Inserate schreiben, ansprechende Fotos von der Immobilie machen, Besichtigungen organisieren, die Bonität potenzieller Käufer prüfen, den Verkaufsvertrag vorbereiten – es gibt eine Menge zu tun. Vielleicht können Sie das alleine stemmen.

Es spricht aber vieles dafür, einen Profi mit all dem zu beauftragen. Ein guter Immobilienmakler kennt den Markt und die Preise. Er erarbeitet eine Strategie, um Ihre Immobilie zum besten Preis zu verkaufen.

„Deshalb rate ich verkaufsbereiten Eigentümern grundsätzlich, das Gespräch mit einem erfahrenen und in der Region erfolgreich tätigen Makler zu suchen“, sagt Immobilien-Experte Mathias Wahsenak. Sein Tipp für Verkäufer: „Wenn Sie bei der Wahl des Maklers unsicher sind, lassen Sie sich Referenzen vorlegen.“

Makler in Ihrer Region finden Sie zum Beispiel über die Maklersuche.